Nakup ali prodaja nepremičnine je pomembna življenjska ali poslovna odločitev, s katero se v življenju srečamo vsaj enkrat. Tako prodajalcu kot kupcu pa koristi poznavanje določenih pravnih pojmov, ki so povezani s postopkom prodaje nepremičnine in bodo obravnavani v nadaljevanju tega prispevka.
Sklenitev prodajne pogodbe in zemljiškoknjižno dovolilo
Najpomembnejši in v praksi najpogosteje uporabljena pogodba za prenos lastninske pravice je prodajna pogodba. S prodajno pogodbo se prodajalec zaveže, da bo kupcu izročil nepremičnino, tako, da bo ta postal lastnik, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal dogovorjeno kupnino. Prodajna pogodba na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini mora biti v pisni obliki. Poleg pisne oblike, za prenos lastninske pravice, Stvarnopravni zakonik zahteva še izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna in nepogojna izjava s katero prodajalec nepremičnine dovoljuje vpis lastninske pravice v korist kupca. Podpis zemljiškoknjižnega dovolila mora biti overjen. Izjava lahko tvori sestavni del pogodbe, lahko pa je vsebovana v ločeni listini.
Vpis v zemljiški knjigi
Sklenitev prodajne pogodbe in izstavitev overjenega zemljiškoknjižnega dovolila pa ne zadostujeta za prenos lastninske pravice, saj Stvarnopravni zakonik določa, da je potrebno spremembo lastnika na nepremičnini vpisati še v zemljiški knjigi. Pomen vpisa lastninske pravice v zemljiški knjigi je zagotavljanje publicitete v pravnem prometu z nepremičninami. V povezavi z načelom zaupanja v zemljiško knjigo to pomeni, da je vpis v zemljiški knjigi vsakomur znan in da je stanje, ki izhaja iz zemljiške knjige pravilno.
Predznamba
V naši odvetniški pisarni se pogosto srečujemo s primeri, ko vpisa v zemljiški knjigi ni mogoče izvesti neposredno po podpisu prodajne pogodbe, ker pogodba ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila oziroma prodajalec ni overil svojega podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu. V takih primerih kupcu svetujemo, da predlaga vpis predznambe pridobitve lastninske pravice v zemljiškoknjižnem postopku. S predznambo kupec doseže ali izkaže pridobitev lastninske pravice, ki učinkuje pod pogojem, da se predznamba v zakonsko določenem roku opraviči. To pomeni, da bo moral kupec naknadno izkazati, da so izpolnjeni vsi pogoji za pridobitev lastninske pravice.
Prednost predznambe je, da zmanjšuje tveganja kupca pri prenosu lastninske pravice. Kupec s tem zavaruje vrstni red pridobitve lastninske pravice, saj vpis predznambe učinkuje od trenutka, ko je sodišče prejelo predlog za vpis predznambe. Prodajalcu pa onemogoča, da bi isto nepremičnino večkrat prodal. Vendar so roki za opravičilo predznambe razmeroma kratki, zato obstaja nevarnost, da kupcu ne bo uspelo pravočasno opraviti vseh potrebnih dejanj. Če kupec ne uspe opravičiti predznambe iz razlogov na strani prodajalca, lahko svoj položaj zavaruje le tako, da vloži tožbo proti prodajalcu pred potekom roka za opravičenje predznambe.■