Gradbeni zakon (v nadaljevanju GZ), ki je bil objavljen 02.11.2017 v Uradnem listu RS, št. 61/2017 in se začne uporabljati 01.06.2018, nadomešča Zakon o graditvi objektov in prinaša kar nekaj sprememb, katerih namen je zaščita javnega interesa pri graditvi objektov. Nekaj teh sprememb vam bomo predstavili v nadaljevanju tega prispevka.
Z novim GZ se spreminja in širi definicija objekta, predvsem ni več pogoja povezanosti objekta s tlemi. Novi GZ določa, da je objekt stavba, gradbeni inženirski objekt ali drug gradbeni poseg, narejen z gradbenimi, zaključnimi gradbenimi ali inštalacijskimi deli, sestavljen iz gradbenih proizvodov, proizvodov ali naravnih materialov, skupaj s trajno vgrajenimi inštalacijami in napravami v objektu, ki so namenjene delovanju objekta.
Nova vrsta postopka – integralni postopek
Gradbeni zakon pozna tri vrste postopkov pri izdaji gradbenega dovoljenja. Poleg rednega in skrajšanega postopka, je novost integralni postopek, za katerega je bistveno, da se postopek izdaje gradbenega dovoljenja in postopek presoje vplivov na okolje iz zakona, ki ureja varstvo okolja, združita. Če gre za objekt, za katerega je predpisana presoja vplivov za okolje in gradbeno dovoljenje, je posledica neizvedbe integralnega postopka ničnost izdane odločbe.
Pridobitev predodločbe
Novost GZ je tudi predodločba. Zahtevo za izdajo predodločbe lahko vloži investitor za gradnjo zahtevnega ali manj zahtevnega objekta pri pristojnemu organu pred samo vložitvijo zahteve za izdajo gradbenega dovoljenja. S pridobitvijo predodločbe bo investitor, še preden se odloči za nakup zemljišča, dobil zagotovilo, da bo lahko realiziral gradnjo, ker so za to izpolnjeni pogoji. Odločitev o teh pogojih v pravnomočni predodločbi je zavezujoča pri izdaji gradbenega dovoljenja, kar investitorju za omejen čas zagotavlja pravno varnost.
Obveznost prijave začetka gradnje
GZ v 4. členu določa, da je treba za novogradnjo, rekonstrukcijo in spremembo namembnosti objekta imeti pravnomočno gradbeno dovoljenje in da je treba začetek gradnje objekta prijaviti v skladu s 63. členom tega zakona. S pridobitvijo gradbenega dovoljenja investitor pridobi pravico, da nekaj zgradi. S prijavo začetka gradnje pa investitor pokaže, da želi to pravico udejanjiti. Na ta način je omogočen hiter vpogled v evidenco stanj začetih gradenj, predvsem za namene inšpekcijskih postopkov. Izpolnitev navedenih pogojev pa ni potrebno za enostaven objekt, vzdrževanje objektov in vzdrževalna dela v javno koristi; začasne objekte in izvrševanje izrečenega inšpekcijskega ukrepa.
Posebne prepovedi v zvezi z nedovoljenim objektom in neskladno uporabo objekta
GZ z namenom učinkovitejšega zagotavljanja zakonitega stanja uvaja tudi razširitev prepovedi iz prvega odstavka 93. člena GZ še na objekte z neskladno uporabo, in sicer: (i) izvedba komunalnih priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo, (ii) vpisi in spremembe vpisov v zemljiški knjigi, (iii) uporaba ali opravljanje gospodarskih ali drugih dejavnosti, (iv) promet z njimi ali zemljišči, na katerih so, (v) overitve pogodb, sklepanje pravnih poslov, sklenitev kreditnih, zavarovalnih, najemnih, zakupnih, delovršnih in drugih pravnih poslov ter (vi) določitev hišne številke. Nadalje 93. člen v petem odstavku določa, da morajo upravljavci, notarji, pooblaščeni inženirji s področja geodezije in druge osebe javnega ali zasebnega prava in drugi organi, pristojni za izvedbo dejanj iz prvega odstavka tega člena, pred njihovo izvedbo preveriti, ali je za objekt izdano gradbeno dovoljenje, kadar je predpisano, in ali je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba o prepovedi v skladu s 94. členom tega zakona. V postopku overitve podpisa prodajalca na prodajni pogodbi bo moral tako notar po novem preveriti ali obstoji veljavno gradbeno dovoljenje za objekt, ki se prodaja s predmetno prodajno pogodbo.■